一、当事人及其诉讼请求

（一）原告：金某

被告：方某、付某（夫妻关系）

（二）原告的诉讼请求

1、依法判令二被告继续履行房屋买卖协议，办理权属变更登记手续，完成标的物所有权的移转；

2、被告承担违约金100000元；

3、被告承担本案诉讼费用。

（三）被告辩解意见

经济适用房不得买卖，合同无效；房价显失公平，应当撤销；原告没有取得产权，应返还房屋。

二、事实与理由

2005年1月17日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方自愿签订了一份《购房协议》。协议约定：甲方自愿将美佳花园建筑面积为65.26㎡的经济适用房转让给乙方，总价款为198000元；付款方式为：乙方分期支付，最后48000元分别于2006年底、2007年底之前各付24000元。关于产权过户登记和违约责任，双方约定：甲方协助乙方办理房屋所有权证和土地使用权证过户登记手续；不管房价涨落，双方都不得反悔，否则，违约方应承担100000元违约金。原告已付清房款。

协议签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告对房屋进行了装修并使用管理至今。2009年，被告办理了房屋产权登记。根据国家有关规定，经济适用房购买5年后，方可上市交易。2014年原告催促被告履行产权过户登记义务，完成物权转移，遭到被告的拒绝。故原告诉至法院，请求强制被告履行过户登记义务。

三、笔者观点

（一）、关于合同效力问题

1、作为经适房，根据当时的政策，不能立即办理产权过户登记，但经适房并不是绝对禁止、永远不能过户的买卖标的物，若干年之后是可以上市流通的；

2、根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”所以，不必担心合同的效力问题，即使将来不能办理过户登记，也不影响合同的效力，只是当事人要承担违约责任罢了。

二、关于被告的义务问题

所谓买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据《购房协议》，被告应当履行转移标的物所有权给原告的义务。因为房屋属于不动产，仅仅交付不发生物权的变动，还要办理产权过户登记，才算完成转移标的物的所有权的义务。因此，原告依法起诉被告协助办理产权过户登记是符合法律规定的。

三、被告是否应当承担违约金

被告拒绝协助原告办理房屋产权过户登记，构成违约。但是因为房屋是升值的，对于原告来讲没有损失。根据违约金的补偿性为主惩罚性为辅的性质，在对方没有损失的情况下，双方约定的违约金过高，违约方可以主张降低违约金。但是，这只是数额的减少，并不等于免除违约方的违约责任。

四、审理结果

法院依照江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》的规定：“房地产转让未办理权属变更登记手续，不因此认定转让合同无效，应依法判令义务人办理权属变更登记手续，履行转移标的物所有权的义务”，结合双方同住一栋楼，低头不见抬头见的邻里关系，本着案结事了的司法目的，经调解，本案以被告同意协助办理过户登记，原告放弃违约金而结案。

作者  许雪樵律师